STJ define regra de juros em caso de desistência de compra de imóvel

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu ontem que em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel só incidem juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão judicial (quando não couber mais recurso) – e não da citação do réu no processo. O entendimento foi adotado pela 2ª Seção em julgamento de recurso repetitivo, que serve de orientação às decisões da primeira e segunda instâncias.

Esse é um dos desdobramentos da discussão sobre a parcela que pode ser retida pela incorporadora em caso de distrato – quando o cliente pede a rescisão do contrato de compra de venda de um imóvel.

O volume de ações sobre esse tema cresceu muito com a crise econômica, a partir de 2014. Há um acúmulo de processos movidos tanto por compradores que não conseguiram mais arcar com os pagamentos como por aqueles que viram os preços cair e avaliaram que as aquisições feitas no passado, em valores mais altos, deixaram de valer a pena.

Esses percentuais de retenção geralmente são previstos em contrato. Funcionam como uma espécie de multa: se o cliente desistir, terá que deixar uma parcela do valor com a empresa.

O problema é que até dezembro de 2018 – quando foi editada a Lei no 13.786 (Lei dos Distratos), que prevê retenção de 25% dos valores pagos – não havia previsão legal estabelecendo um limite para a multa e isso gerou um grande embate entre vendedores e compradores. O principal argumento dos consumidores, no Judiciário, versava sobre a abusividade da cláusula.

Em razão desta disputa judicial, os valores passaram a não ser devolvidos ao cliente imediatamente após a rescisão do contrato e teve início, então, a discussão sobre a incidência dos juros de mora.

No caso analisado pela 2a Seção, o consumidor havia pedido, na ação original, para que a retenção prevista no contrato, que era de 20%, fosse reduzida para 10% e que houvesse a incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação da empresa no processo.

No julgamento de ontem, os ministros se ativeram somente à questão dos juros (REsp 17409 11). O relator do caso, ministro Moura Ribeiro, propôs uma mudança de jurisprudência na Corte. Defendeu que caberiam juros de mora desde a citação.

Para ele, permitir a incidência somente a partir do trânsito em julgado poderia fazer com que as discussões “se eternizassem na Justiça”. Haveria o risco, na sua visão, de as empresas ingressarem com recursos protelatórios, com vistas a apenas adiar o pagamento ao consumidor.

No final das contas, porém, prevaleceu o entendimento desfavorável aos consumidores, que foi defendido pela Ministra Isabel Gallotti, e o STJ fixou a seguinte tese para o Tema Repetitivo de Nº 1002 (REsp 1740.911):

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/18 (disciplina comissão de corretagem e distrato de imóveis), em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.

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